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Jährliche Nutzungskosten

1. Was sind überhaupt Nutzungskosten?

Nutzungskosten sind alle regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrende Kosten vom Beginn der Nutzbarkeit baulicher Anlagen und deren Grundstücke bis zu ihrer Beseitigung. Die Gesamtkosten setzen sich zusammen aus den Nutzungskostengruppen Kapitalkosten (z.B. Zinsen für Fremdkapital, Eigenkapitalkosten), Verwaltungskosten (z.B. Kosten der Aufsicht, der Fremd- und Eigenleistungen, Wert der vom Vermieter geleisteten Verwaltungsarbeit, Personal-, Sachkosten), Betriebskosten (z.B. Reinigung und Pflege, Inspektion und Wartung, Abgaben und Beiträge) und Instandsetzungskosten (z.B. der techn. Anlagen, der Außenanlagen, der Ausstattung). Die Kenntnis von Nutzungskosten sind von großer Bedeutung für Investitionsentscheidungen, weil frühzeitig alle Konsequenzen und Auswirkungen auf die entstehende Investition aufgearbeitet sind.

Nutzungskostenermittlungen dienen als Grundlagen insbes. für Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen, zum Nachweis entstandener Nutzungskosten und zur Kostenkennwertbildung (z.B. Benchmarking).

2. Wie werden Nutzungskosten ermittelt?

Für die Ermittlung der Nutzungskosten gilt die DIN 18960 Nutzungskosten im Hochbau.

Die Nutzungskostenermittlung wird abhängig vom Stand der Planung und der Ausführung durchgeführt. Je nach Zweck, Detaillierungsgrad und erforderlichen Grundlagen werden die Kosten in drei Ebenen aufgegliedert und die folgenden vier Arten der Nutzungskostenermittlung angewendet:

  • Die Nutzungskostenschätzung i.V.m. der Kostenschätzung nach DIN 276 als eine Grundlage für die Entscheidung über die Vorplanung und die Finanzierung
  • Die Nutzungskostenberechnung i.V.m. der Kostenberechnung nach DIN 276 als eine Grundlage für die Entscheidung über die Entwurfsplanung und die Finanzierung
  • Der Nutzungskostenanschlag i.V.m. dem Kostenanschlag nach DIN 276 als Zusammenstellung aller voraussichtlich anfallender Kosten für die Nutzung und für die Bereitstellung der Mittel
  • Die Nutzungskostenfeststellung als Aufstellung aller anfallender Nutzungskosten, erstmalig nach Nutzerübergang und einer Rechnungsperiode erstellt, danach fortgeschrieben.

Was ist zu beachten?

Bei der Zuordnung ist zu unterscheiden zwischen Ersatz- und Neuinvestitionen.

Reine Substanzerhaltungs- und Ersatzinvestitionen (konsumtive Maßnahmen) bewirken i.d.R. keine neuerlichen/zusätzlichen Nutzungskosten. Nutzungskosten können aber anfallen, bei Instandhaltungs- und Ersatzinvestitionen, bei denen quantitative oder qualitative Verbesserungen vorgenommen werden z.B. bei Einbau einer Klimaanlage (gemischt investive und konsumtive Kostenanteile an der Maßnahme).

Für Neuinvestitionen (rein investive Maßnahmen) sind nur Nutzungskosten anzusetzen, die direkt zurechenbar sind.

Für die Kapitalkosten sind die Kredit finanzierten Investitionskosten zu ermitteln (sh. auch Rubrik Finanzierung) aus der Summe der investiven Baukosten (ohne Anteile aus Eigenleistungen) und der Kosten für den Grunderwerb (ohne Anteile aus Eigenleistungen). Die Kredit finanzierten Investitionskosten gehen mit dem für Sie zutreffenden Fremdkapitalzins bei der Ermittlung der Kapitalkosten ein.

Es sind die Brutto-Nutzungskosten in Euro pro Jahr (€/a) einzugeben.